Земли общего пользования в СНТ

В целях упорядочения владения общим имуществом, в ФЗ-217 дано понятие и определен статус. После вступления в действие указанного закона, с 2019 года, всё, не принадлежащее на праве частной собственности имущество, входящее в границы территории СНТ, является совместной собственностью членов общества. Правило пользования основано на принципах долевого участия. Иными словами, чем больше надел земли у члена СНТ, тем больше доля в общем имуществе. Соответственно – и больше обязанностей по его содержанию.

ЗОП подлежит совершению гражданско-правовых сделок. Его можно продать, сдать в аренду, бесплатно передать для использования в собственность муниципалитета, на территории которого расположено СНТ. Совершить любую сделку члены СНТ могут только с согласия других участников. Решение принимается на общем собрании в соответствии с кворумом, определенным в уставе товарищества. После совершения такой сделки, право пользования ЗОП не пропадает, но порядок его использования определяет уже не дачники, а администрация муниципального образования, которая, взамен на обустройство и содержание, взимает с членов СНТ плату.

Нередко, в пределах границ СНТ оказываются не учтенные участки земли или коммуникации, владельцы которых не претендуют на землю, по которым они проложены. Это – тот случай, когда недвижимое имущество может перейти в совместную собственность дачников. Но для этого, надо соблюсти процедуру, включающую в себя:

• проведение общего собрания;
• определение долевого участия каждого члена СНТ (исходя из правоустанавливающих документов на земельный участок);
• подготовку протокола собрания с приложением правоустанавливающих документов;
• регистрацию в Росреестре права на ЗОП;
• получение выписки ЕГРН.

Земли общего пользования имеет специфический правовой статус. Член СНТ может беспрепятственно, или на условиях, определенным общим собранием, распоряжаться им в некоммерческих целях: использовать коллективный водопровод, бесплатно парковать автомобиль на стоянке товарищества, передвигаться по дорогам. Одновременно, он обязан вносить часть средств на содержание этой доли имущества.

Единственным исключением, закрепленным в ФЗ-217, является неотчуждаемость этой доли по желанию собственника. Дачник не может продать несколько метров дороги внутри границ общества или приватизировать место общественной стоянки под свой автомобиль. ЗОП следует судьбе основного участка. Пока собственник владеет им – он беспрепятственно пользуется общим имуществом. При продаже дачи, право на использование ЗОП переходит к новому собственнику в том объеме, какой составляет купленный участок в общем объеме земель СНТ.

Налогообложение ЗОП следует судьбе основного участка. То есть, приходящееся на владельца дачного участка ЗОП, присоединяется к площади земель, находящихся во владении. Таким образом, налог на имущество рассчитывается с учетом доли каждого дачника в общем имуществе товарищества.

Исключением является случай, когда члены СНТ принимают решение о передаче ЗОП местному муниципалитету. Это освобождает их от уплаты налога на общее имущество, но образует обязанность оплаты аренды ранее принадлежавших им земель/имущества администрации поселения, в границах которого расположено товарищество.

Земли общего пользования подчиняются правовому режиму, установленному общим собранием членов СНТ. Он устанавливается для:

• автомобильных дорог внутри границ товарищества;
• зеленых зон, площадей, водоемов, пляжей.

По решению собрания ЗОП могут предоставляться в исключительное пользование одному или нескольким членам бесплатно, или на условиях возмездности (аренды) в тех случаях, когда их использование другими дачниками невозможно или не целесообразно. Например:

• право на забор воды для хозяйственных нужд собственниками участков, расположенных вдоль дренажной канавы, проходящей по границе участка;
• право обустройства парковочного места на участке дороги, не используемой другими собственниками (в тупике);
• устройства сходней/помостов для купания в общественном водоеме, непосредственно граничащим с участком собственника.

С 2019 года, для любых действий, затрагивающих интересы других собственников ЗОП, требуется согласие всех собственников. Оно получается на общем собрании и оформляется в протоколе, в котором указывают основание и порядок использования: безвозмездно или на условиях аренды.

Членам СНТ приходится решать непростую задачу: регистрировать ли право совместной собственности, или передать земли в границах общества муниципальным властям. У каждого собственника имеется на этот счет собственное мнение. Практика применения ФЗ-217 показывает, что большинство дачных товариществ не отказываются от ЗОП и переводят из в совместную собственность, не смотря на дополнительное бремя оплаты налогов и аренды за использование муниципальных систем жизнеобеспечения.

За регистрацию права не взимается плата. Оформление/регистрация в Росреестре бесплатная. Затраты только на межевание – кадастровому инженеру.

Разрешаются административные и хозяйственные споры по принадлежности земли. Это актуально как для соседних товариществ, претендующих на земли, так и в отношении особо предприимчивых членов товарищества, самовольно захвативших ЗОП для личных нужд. Собственникам не придется вступать в конфликты по поводу брошенных посреди дорого личных автомобилей, выгула животных, не убранных своевременно куч сельскохозяйственного мусора или плодородного грунта, мешающего проезду вдоль участка.

Возможность использования ЗОП в коммерческих целях в интересах всех членов коллективного ведения садоводства – сдача свободной земли/строений для открытия магазинов, мастерских, оказания бытовых услуг.

Процесс оформления не сложен по процедуре, но может растянуться во времени. Это связано со сложностями принятия единого решения собственниками, каждый из которых преследует личные интересы. Процедура начинается с межевания, если оно не было проведено ранее.
После того, как будут зарегистрированы права собственности за каждым членом СНТ, приступают к оформлению собственности на ЗОП:

1. Проводят общее собрание, на котором определяют статус: совместное владение или передача муниципалитету. Оформляют протокол.
2. Избирают группу лиц, ответственных за взаимодействие с госорганами.
3. Производится картографическая съемка территории СНТ с целью уточнения границ и решения спорных вопросов с соседними образованиями.
4. Приглашается кадастровый инженер, который оформляет план межевания, землеустроительный план.
5. Передает его на регистрацию в Росреестр.
6. Уполномоченное лицо получает выписку ЕГРН о праве совместной собственности.

Правовой режим использования ЗОП устанавливается собственниками на общем собрании. Обычно, из правил использования исключаются:

• возможность самозахвата – самовольного расширения индивидуального участка за счет ЗОП;
• устройство на территории ЗОП коммерческих объектов, без согласования и внесения платы;
• ограничение доступа членам СНТ путем установки шлагбаумов, цепей, перекопки проездов канавами и прочих преград;
• содержания сельскохозяйственных животных, доставляющих неудобства членам СНТ;
• антиобщественное поведение: громкая музыка, нарушение спокойствия в ночное время, проведение работ с использование шумной техники в выходные и праздничные дни.

Право пользование ЗОП принадлежит всем собственникам. Использовать возможность беспрепятственного передвижения по территории СНТ не может быть ограничено. Не законными являются решения правления и даже общего собрания, устанавливающие ограничения в качества репрессивной меры по отношению к должниками или нарушителям использования ЗОП. Пункт 5 ст. 24 ФЗ-217, запрещает ограничивать использование ЗОП в качестве меры воздействия. Если возникает конфликт по поводу нарушения - он должен разрешаться в административном или судебном порядке.