Как узаконить перепланировку в Москве и Московской области?

06.07.2022
Каждая третья квартира в России подверглась перепланировке. Однако далеко не все из них были узаконены. Чем грозят неучтенные изменения? Как превратить самовольную перепланировку в Москве в легальную? И что для этого потребуется? Читайте в материале ниже!

Что такое перепланировка?


Определение этого термина зафиксировано Жилищным Кодексом РФ. Согласно ч. 2. ст. 25 под перепланировкой стоит понимать такое изменение, которое требует фиксации в техническом плане.
Порядок легализации перепланировки помогает следить за соблюдением строительных, противопожарных и санитарных норм.
В целом работает такое правило. Если ремонтно-строительные работы затрагивают хотя бы одну из конфигураций технического плана, то это следует считать перепланировкой.

Различаем понятия

Параллельно существует еще один термин — переустройство. Работы этого рода не влияют на технический план и не требуют фиксации в документах.
Переустройством считается:
  • установка дополнительной сантехники (но в пределах так называемой «мокрой зоны»);
  • перемещение кухонной плиты;
  • размещение электрической плиты на месте газовой;
  • новый путь для инженерных систем.

В отдельных случаях работы по переустройству тоже требуют легализации. В частности при установке в нежилом помещении дополнительного оснащения (инженерного, санитарно-технического, технологического).
Любое переустройство в объекте, который несет культурно-историческую ценность обязательно согласовывается.

Какую перепланировку нужно узаконить?


Априори всякая перепланировка (если она подпадает под это определение) должна быть узаконена.
Была ли она проведена с предварительным согласованием или без него — неважно. На необходимость узаконить не влияет и то, кто её проводил (действующий владелец или бывший), и то, насколько давно она была проведена.
Если перепланировка есть, то её легализация обязательна.

Следует узаконить такие работы:
  • установку дополнительных перегородок (распространяется на перегородки, несущие сверхнагрузку — более 150 кг/м2);
  • демонтаж стен или их фрагментов;
  • перенос, устранение или монтаж новых дверных проемов;
  • любые работы для помещения с последующим изменением его размеров;
  • устройство или разборку ступеней, лестничных проемов, добавление или устранение пандусов;
  • монтаж или демонтаж перегородок в зданиях с деревянными перекрытиями;
  • расширение или сужение оконных, или дверных проемов;
  • объединение нескольких комнат в одну;
  • деление одной комнаты на несколько комнат;
  • закладку оконных проемов;
  • объединение или разделение санузла.

Также требуют легализации работы, связанные с изменением архитектурного облика для многоквартирного дома:
  • любые изменения оконных и дверных проемов;
  • установка навесов на эксплуатируемых кровлях, их остекление;
  • пристройка навеса, крыльца, в том числе в подвальные и цокольные помещения;
  • устройство лоджий, балконов;
  • оборудование каминов, дымоходов, вентиляционных коробов;
  • оснащение помещения отоплением, санитарно-техническим оборудованием;
  • изменение облика входных групп, создание дополнительных входных групп;
  • все работы, затрагивающие общее имущество жильцов дома.

Какая перепланировка допустима?


Узаконить можно только те работы, которые не нарушают строительный регламент.
Изменения в помещении, что противоречат правилам безопасности, сделать законными невозможно. В случае обнаружения таковых комиссией будет дано предписание к устранению нарушений. В отдельных случаях предусмотрены более серьезные взыскания.
Ограничения связаны с тем, что неграмотно выполненная перепланировка — потенциальная опасность. При этом не только для владельцев недвижимости, но и для всех жителей многоквартирного дома.
Список разрешённых действий закреплен постановлением Правительства Москвы (N 508-ПП). В целом перечень допустимых изменений в пределах страны приблизительно одинаковый.
В регионах могут несколько отличаться отдельные требования. Так замена остекления балкона в Санкт-Петербурге потребует обязательного согласования. Региональные требования устанавливает местный комитет по архитектуре. Чаще всего ограничения касаются фасада здания.
Особенное внимание для зданий, составляющих историческую ценность, являющихся архитектурными памятниками.

С чего начинать перепланировку?


Процедура согласования зависит от региона. Разберем пошагово, как правильно оформить изменения в техплане в Москве.
Благодаря тому, что процесс перенесена в электронный формат, практически все его этапы проходят удаленно.

Шаг 1. Проверяем нужно ли это

Важно убедиться, что легализация требуется. Проверить, подпадает ли вообще планируемое изменение под перепланировку. Если это обычное переустройство, необходимость оформлять документы отпадает.
Нередко возникают сомнения в том, как расценивать изменения. Чтобы удостовериться наверняка, рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру. Он ответит точно, нужно ли тратить время на легализацию или потребности в этом нет.

Шаг 2. Разработка проекта

Удостоверившись в том, что строительные работы нужно согласовать, можно приступать к подготовке плана.
В Москве существует каталог готовых проектов, разработанный для типичных застроек. Но чаще всего приходится заказывать его индивидуально. Право подготовки такого документа дано только организациям, имеющим специальную лицензию.
Работа занимает в среднем 10-14 дней. Всё зависит от сложности и, конечно же, от уровня профессионализма сотрудников.
Внимание! Кроме готового проекта на руки заказчику выдается заключение о том, что планируемые работы безопасны.

Шаг 3. Регистрируем документы

Готовый проект, а также сопутствующие бумаги необходимо подать в МФЦ или в местную администрацию, уполномоченную по этим вопросам.
Для жителей Москвы и области процедура упрощена, так как подать пакет документов можно удалённо. В разделе «Каталог услуг» на сайте mos.ru в меню следует выбрать «Переустройство и перепланировку», а далее перейти в подраздел «Согласование». Уведомление о том, что согласование прошло успешно придет в течение месяца-полутора.
Право подавать заявление имеет не только собственник, но и доверенное лицо.

Шаг 4. Выполняем работы и получаем акт приема по их завершению

Факт выполнения строительных работ фиксируется актом. Он становится подтверждением того, что ремонтно-строительные работы произведены согласно проекту.
Документ выдается Мосжилинспекцией и имеет юридическую силу.

Шаг 5. Заказываем новый технический план и регистрируем его

На основании вышеуказанного пакета документов, а также акта приема работ составляется технический план. Далее он регистрируется в Росреестре. Выписка из ЕГРН, в которой будут зафиксированы новые технические данные, — последний шаг в регистрации.

Перепланировка_page-0001.jpg

Компания LUC GROUP готова оказать помощь на каждом этапе оформления.

Какие документы потребуются для согласования перепланировки?


Состав документов может варьироваться в зависимости от вида здания, типа права собственности на него, а также других факторов.
Среди обязательных бумаг:
  • технический паспорт;
  • проект перепланировки;
  • заключение, подтверждающее безопасность проводимых действий;
  • согласие собственников недвижимости на осуществление работ;
  • правоустанавливающие документы (подтверждают собственность);
  • поэтажный план и с экспликацией помещения;
  • заявление о необходимости проведения согласования перепланировки.

Кроме того, потребуется акт приёмки после выполнения работ. Эта бумага выдается специальной комиссией и является обязательным условием для регистрации.

Можно ли начать ремонт до согласования?


Так как ждать одобрения достаточно долго, многие задумываются о старте ремонта еще до утверждения проекта.
По закону выполнять серьезные строительные работы можно только после согласования. Особенно если дело касается несущих стен, их укрепления, а также других масштабных изменений.
Обычно незначительные перемены типового характера получают одобрение без проблем. Поэтому часто работы начинают до согласования.
Если все-таки не терпится начать ремонт до одобрения, стоит предварительно получить консультацию кадастрового инженера.
Во избежание сложностей при легализации лучше проходить все этапы перепланировки последовательно.

Что учитывать при проведении перепланировки?


Несмотря на популярные дизайнерские тенденции, существует ряд запретов, которые стоит учесть:
  • нельзя сносить несущие стены, в том числе создавать арки на основании несущих стен;
  • если кухня газифицирована, то о кухне-студии не может быть и речи;
  • мокрые точки разрешено переносить только на первых этажах и в нежилых помещениях, в остальных случаях — мокрые зоны над мокрыми, сухие над сухими;
  • нельзя увеличивать площадь кухни или санузла за счет жилых комнат;
  • запрещено выводить радиаторы центрального отопления на лоджию или балкон.

Как быть с несущими стенами?

Множество дискуссии ведется в отношении несущих стен. Стоит отметить, что некоторые работы с ними всё же разрешены. В частности, укрепление несущих стен или создание проёма в них. Однако подобные манипуляции допустимы исключительно после оценки их безопасности комиссией.

Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?


После утверждения проекта Мосжилинспекция выдает разрешение на проведение работ. Срок действия разрешения составляет 12 месяцев. Окончив ремонт, собственник обязан поставить об этом в известность Мосжилинспекцию.
В случае, если владелец не укладывается в год, то он должен в письменном виде уведомить об этом Мосжилинспекцию.
Продлить период действия разрешения можно максимум ещё на полгода.

Как получить акт о завершении работ?

Акт о завершенном переустройстве и перепланировке составляется комиссией по факту окончания ремонтных работ. Документ подписывается всеми участниками процесса согласования.
Акт является юридическим подтверждением выполненных работ, он же свидетельствует о соответствии произведенных работ проекту.
Чтобы получить акт о завершении работ, нужно обратиться в Мосжилинспекцию с запросом. После того как инстанция примет обращение, будет назначен день и время для выезда комиссии на объект.

Приглашение комиссии сопровождается следующими документами:
  • договором с подрядчиком;
  • договором о ведении надзора проектной организации;
  • актами о проведении скрытых работ;
  • журналом проведенных работ.

После приема заявления инспектор обязан выехать в течение 10 дней. Задача владельца — уведомить и остальных членов комиссии.

Как проходит проверка приемочной комиссии?


Кто входит в комиссию?

В состав комиссии по перепланировке в Москве входит жилищный инспектор или сотрудник администрации, уполномоченный в вопросах перепланировки, представитель строительной компании, представитель организации, составившей проект. Если перепланировка касалась общедомового имущества, то в состав комиссии включают и представителя управляющей компании.

Что делает комиссия?

По приезду на адрес комиссия констатирует, что ремонтные работы осуществлены в соответствии с проектом. Составляется акт в трех экземплярах.
В случае, если комиссия обнаружила отклонения от проекта, она вправе отказать в выдаче акта. После устранения нарушений процедура может быть проведена повторно.

Возведение стен в новостройке без перегородок


«Свободная» планировка

Все чаще на рынке недвижимости предлагают квартиры со свободной планировкой. На языке застройщика это означает, что внутренних перегородок в квартире нет. Якобы далее собственник распределяет площадь по своему усмотрению.

Где кроется обман?

На самом деле внутренние перегородки могут не существовать по факту, но быть обозначенными в техническом плане застройщика. Как минимум, там обозначены мокрые точки, кухня, коридор, жилые комнаты.
Если собственник желает изменить этот план, то ему необходимо проходить стандартную процедуру перепроектирования. Несмотря на то, что непосредственно в помещении стен не существует.
Действительно свободная перепланировка допустима только в нежилом помещении.
Таким образом, реальных стен в помещении со свободной планировкой нет, на бумаге они существуют. При этом любая установка перегородок оформляется как перепланировка.

Что делать с перепланировкой, если квартира куплена в ипотеку?


В ипотечном договоре обычно прописан запрет на перепланировку в квартире. Так банк страхует себя от проблем. В случае, если клиент не выплатит ипотеку, квартиру без перепроектирования будет проще продать. Поэтому бытует мнение, что проводить перепланировку для недвижимости, взятой в ипотеку нельзя. Это не так.

Как убрать запрет?

Для того чтобы снять ограничения, достаточно получить одобрение банка на коррекцию плана жилья.
Для этого нужно обратиться к менеджеру по ипотечным кредитам с заявлением на получение разрешения. К заявлению прилагают проект, страховые документы. Суть обращения — убедить банк в том, что грядущая перепланировка будет узаконена без проблем.
После рассмотрения заявления банк направляет клиенту решение. При положительном ответе преград для перепроектирования нет.
Чего точно не стоит делать, так это проводить нелегальную перепланировку в ипотечной квартире. В случае её обнаружения проблемы будут не только с Мосжилинспекцией, но и с банком.
Итак, если квартира в ипотеке, перепланировка возможна только с разрешения банка.

Штраф за незаконную перепланировку


Не стоит обольщаться, что несанкционированная перепланировка навеки останется тайной. Практика показывает, что чаще всего о ней сообщают соседи. Также узнать об изменении плана квартиры могут во время ежегодной проверки газовой службы, жилищной инспекции. Всплывает факт перепланировки и при любых операциях с недвижимостью.

Виды ответственности за нарушение

Если Мосжилинспекция обнаружит нелегальное изменение, этот факт без внимания не оставят.
В числе санкций за нарушение жилищного законодательства такие:
  • предписание, согласно которому нужно вернуть жильё в первоначальный вид;
  • денежное взыскание;
  • принудительные работы;
  • уголовная ответственность.
Стоит помнить, что незаконная перепланировка чревата не только штрафом. Та, которая привела к разрушению конструкции, создала риск угрозы жизни, вообще грозит уголовной ответственностью.
В России неоднократно фиксировали случаи, когда безобидное остекление балкона становилось причиной трагедии. Увеличение нагрузки на плиту провоцировало ее обрушение. Именно поэтому штраф — далеко не самое страшное в нелегальной перепланировке.
Продать, сдать в аренду, передать в субаренду или подарить недвижимость, конфигурация которой де-факто не соответствует де-юре, невозможно. Поэтому, если владелец пожелает сделать любую из этих операций, начать придется с оформления. Без легализации документы на недвижимость теряют актуальность.

Размеры штрафа за нелегальное переустройство


Сумма взыскания зависит от того, кто собственник недвижимости. Для физических лиц первоначальный штраф составляет 2000 - 2500 рублей.
Размер штрафа для юридических лиц устанавливается регионально. В Москве эта цифра может достигать 350 000 рублей.
В случае, если штраф не оплачен или нарушение не устранено спустя 2 месяца выписывают новое взыскание.
Злостные нарушители могут даже лишиться имущества по решению суда.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?


Потенциальный владелец рискует, приобретая жилье с нелегальными изменениями. Все потому, что вопрос с неузаконенной перепланировкой не всегда успешно разрешается.
При покупке важно сверить соответствие плана и реального устройства помещения.
Сделать это невооруженным глазом сложно. Заметить, что смещена стена просто, а вот изменения размеров дверных проемов, окон различить под силу только специалисту.
Важно до покупки квартиры убедиться, что нет таких изменений, которые невозможно будет узаконить после покупки.

Какие документы изучить?

Приобретая новую квартиру, нелишним будет тщательно изучить ее документацию. В первую очередь следует обратиться к техническому и поэтажному планам. Получить поэтажный план можно как у действующего собственника, так и в Росреестре, сделав запрос предварительно. Отличия от плана и станут свидетельством произведенной перепланировки. Чтобы удостовериться в «чистоте документов» наверняка, стоит обратиться к кадастровому инженеру.

Что делать, если уже изменили изначальный проект и не узаконили его?


Даже «устаревшую перепланировку» можно узаконить, главное — знать алгоритм.
Первый этап — обратиться к кадастровому инженеру для создания проекта. Он будет отображать уже внесенные изменения.
На основании проекта можно получить заключение о безопасности готовой перепланировки. Дальше схема не отличается от стандартной
Несмотря на то, что владелец «добровольно» регистрирует самовольную перепланировку, ему все же придется оплатить штраф.

Законная перепланировка приносит массу бонусов. Никаких угроз со стороны проверяющих, никакого риска быть оштрафованным. К тому же, все операции с квартирой упрощаются в разы. Ну а самый главный стимул — это стоимость квартиры, которая моментально возрастает, как только все шероховатости с Росреестром улажены.


Возврат к списку