Оформление самовольного строительства

Чаще всего, под постройкой понимают возведение отдельно стоящего или объединенного в логически завершенный комплекс сооружений – не обязательно домов/зданий. Но понятие «самовольная» охватывает гораздо более широкий круг объектов, имеющих самостоятельную терминологию в строительстве.

Так, например, в строительстве термин «постройка» подразумевает самостоятельный, самодостаточный объект недвижимости, который наделен всеми признаками, достаточными для постановки его на учет в ЕГРН. А вот «пристройка» к строению – такими признаками не обладает. Никто не регистрирует веранду или террасу в качестве самостоятельного объекта, если она конструктивно объединена с домом.

А вот суды, признавая постройку самовольной – запросто признают такими объекты самовольно возведенными и принимают решения о их сносе. Из этого видно, что теория и практика в вопросе о самовольном строительстве разошлись достаточно далеко.

Поэтому, перечислим те виды строительства, которые на практике признаются самостроем:

• реконструкция – если в результате произошло изменение площади строения или изменен е конфигурации его внешних контуров по фундаменту;

• пристрой к существующему строению, если он увеличил полезную площадь;

• надстройка дополнительного этажа;

• изменение функционального назначения подвала, чердака, кровли строения, отдельных технических помещений.

Любой объект недвижимости обладает стоимостью. Причем, стоимость эта зачастую весьма существенна. Не всегда нарушение требований к строительству требует однозначного решения о сносе. Если здание построено в нарушение одной из вышеперечисленных четырех признаков самостоя. Не угрожает жизни, не нарушает концепции архитектурного облика и плана градостроительства и может быть использовано по целевому назначению или перепрофилировано для иных нужд, не всегда целесообразно его уничтожать. Гораздо выгоднее признать его законной постройкой и учесть, как объект недвижимости в ЕГРН.

Кроме устранения нарушений закона, легализация нужна и лицу, построившему сооружение для постановки на учет в ЕГРН, возможности совершать со строением сделки купли-продажи, дарения, завещания, сдачу внаем или в аренду и пр.

В различных субъектах РФ борьба с самоcтроем ведется различными способами и с разной степенью интенсивности. Более пристальное внимание ему уделяют в крупных городах, в сельской местности за возведением построек почти никто не следит, и регистрирую их по факту возведения.

Самая серьезная «война» с самостроем развернулась в Москве. В связи с этим было принято два постановления Правительства Москвы:

• в 2013 году - №819ПП

• в 2015 году – №829ПП.

Первое – предусматривало мониторинг с целью выявления незаконно используемых территорий для пресечения незаконного строительства. В основном, это коснулось объектов розничной торговли и общественного питания, расположенных в павильонах.

Второе постановление было жестче. В нем речь шла о сносе выявленных в соответствии с постановлением № 819ПП объектов. В буквальном смысле под бульдозер пошли целые ряды ларьков, киосков, павильонов которыми были застроены тротуары и площади.

Легализация – придание объекту строительства законности. То есть:

• устранение нарушений, допущенных в процессе строительства;

• прохождение процедур, предусмотренных для получения разрешения на строительство;

• постановка на учет в Росреестре.

Исходя из общего порядка строительства объектов недвижимости, необходимо:

• подготовить строительную документацию (проект, разрешение на строительство и т.п.);

• получить экспертные заключения о соответствии строения нормам;

• заказать техпланы земельного участка и постройки;

• получить заключения пожнадзора, СЭС и других ведомств о соблюдении требований при строительстве;

• урегулировать спорные вопросы с владельцами смежных земельных участков/строений;

• урегулировать вопросы землепользования в связи с возведением объекта (сервитуты, заборы, размещение строений ближе допустимых расстояний, этажность и пр.).

Существует два способа легализации:

• административный – собственник самостоятельно взаимодействует с органами местной власти и разрешительными ведомствами. Процесс добровольный, с обеих сторон;

• судебный – для признания самостоя законным застройщик обращается в суд, который выносит императивное (обязательное) для исполнения органами власти решение поставить его на учет в ЕГРН.

Административный путь

В Москве и МО данный порядок реализуется на основании двух нормативных документов:

• ПП Правительства Москвы № 234ПП от 2011 г.;

• ПП Правительства Москвы № 273 ПП от 2006 года.

После соблюдения процедур, изложенных в этих нормативных актах, выносится решение градостроительной комиссии г. Москвы о возможности признания строения законным. Оно является основанием для госрегистрации в ЕГРН.

В других субъектах РФ существуют самостоятельные нормы легализации самостоя. Они, в деталях, могут отличаться от московского законодательства, но в общем, основаны на требованиях одних и тех же НА общероссийского законодательства.

Судебный способ

Судебный способ – это полноценный судебный процесс, с привлечением широкого круга лиц, имеющих свои интересы и требования. Отличием его от административного заключается в том, что после вынесения судебного решения, не согласные с ним могут обжаловать только в судебном порядке, путем подачи апелляционной/кассационной жалобы. Но административные органы власти не могут своими решениями изменить порядок или отменить процедуру узаконивания самостроя.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Муниципальный орган, созданный в Москве для решения проблем, связанных с недвижимостью на подведомственной территории. По целям и задачам – многофункциональный, наделенный широкими полномочиями. Для целей данной статьи, важным является только одно направление – полномочия по решению вопросов, связанных с самостроем и полномочиями по его легализации.

Допустивший самовольную застройку, может обратится в ГКЗ с заявлением о признании её законной и, пройдя предусмотренную процедуру поставить на учет в Росреестре.

Сроки узаконивания (легализации)

В законодательстве не содержится конкретных сроков принятия решения по самостроям. Они зависят от сложности проблемы, наличии споров, наличием/недостачей необходимых документов и сроков их оформления.

В среднем, при обращении в ГКЗ срок от 3 до 6 месяцев, при возникновении споров – до полутора лет.

При судебном порядке – зависит от норм ГПК, но в силу ряда обстоятельств, может растянуться на годы.

В каких ситуациях невозможно легализовать?

Узаконить самострой не получится, если:

• нарушения во время строительства связаны с опасностью для лиц, находящихся в нутрии помещений или вблизи него – из-за критических недоработок в строительстве фундамента или несущих конструкций;

• при нарушении требований этажности здания;

• при строительстве, препятствующем нормальному функционированию городской инфраструктуры;

• на землях, не принадлежащих застройщику;

• находящихся в водоохранй зоне или на особо охраняемых территориях;

• нарушающих требования безопасности, установленных специальными нормативными актами: вблизи аэродромов, военных полигонов, в полосе отчуждения РЖД, вблизи трубопроводов, высоковольтных линий электропередач и пр.

Ответственность за незаконное строительство

Существует два вида ответственности:

• материальная;

• административная

Материальной является предписание о сносе строения за счет застройщика. Этот вид ответственности не освобождает от второй – административной. Она предусмотрена ст.ст. 9.4 и 9.5 КоАП. Штрафы, в зависимости от вида нарушения могут достигать до 5 000 рублей – для физлиц и до 1 000 000 рублей для юрлиц.