Кадастровая ошибка

Ошибка в работе государственной структуры – Росреестра, явление не частое, но неизбежное. Как и в любой сфере деятельности. Может дать сбой компьютерная или измерительная техника. Но чаще, ошибка – это чья-то халатность, пренебрежение должностными обязанностями или результат низкой квалификации работников. Расплачиваться за кадастровые ошибки приходится собственникам недвижимости, данные о которой неправильно отражаются в ЕГРН. Работники Росреестра за ошибки не несут никакой реальной ответственности, перекладывая бремя доказывания на тех, кому удалось такую ошибку выявить.

С введением нового порядка регистрации недвижимости в РФ в 2015 году (N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), учету и регистрации стали подлежать все объекты недвижимости. В течение ряда лет специалистами Росреестра проделана огромная работа по инвентаризации земель и строений. В основном, большая часть подлежащих регистрации объектов уже включена в единые реестр. Периодически проходят плановые инвентаризации, позволяющие выявить ошибки и учесть изменения, не нашедшие отражения в ранее учтенных данных.

За годы существования Росреестра сложилась обширная судебная практика оспаривания собственниками ошибок, выявленных в ходе совершения сделок, при строительстве или освоении приобретенных земельных участков. «На бумаге» - в технических планах и выписках ЕГРН всё выглядит законно. Но столкнувшись с практической реализации права на недвижимость, многие попадают в ситуацию, предвидеть которую не могли, и не были обязаны, поскольку полностью доверяли государственным служащим, призванным не только механически регистрировать поступающие от кадастровых инженеров и геодезистов сведения, но и проверять их.
Федеральный закон № 218, в ст. 61, предусматривает развернутый и сложный механизм исправления ошибок, допущенных по вине работников Росреестра.

Существует три способа исправления:

1. Административный. Исправление незначительных ошибок, преимущественно технического характера:

• описки/опечатки;
• пропуски букв;
• неправильные числовые значения.

Исправляются самим органом регистрации. Срок на исправление п. ст. ФЗ-218 установлен в три дня, с момента получения заявления.

2. Судебный. Ошибки, которые по определению «законодателя» могут нарушить права или повлечь существенный вред (ч.4 ст. 61), исправляются только судом. Иными словами, чтобы исправить последствия чьей-то безалаберности или некомпетентности, собственник недвижимости должен в суде доказывать, что совершена ошибка. Тратить свое время и нести затраты, неизбежные в ходе судопроизводства.

3. Кадастровым инженером. Кадастровой инженер можем проанализировать все исходные данные и подготовить межевой или технический план на внесение изменений в Росреестр. 

В связи с большим количество обращений собственников по поводу выявленных ошибок в сведениях о регистрации прав, Росреестр счел необходимым разъяснить ситуацию.
Так, юристы этого ведомства выделяют две категории ошибок:

• геодезические – произошедшие по причине неисправности измерительных приборов или специалистов, производивших измерения;
• картографические – причина в неточности или устаревании карт, на которых отражаются сведения о координатах земельных владений или строений.

Причиной первых ошибок Росреестр относит к тому, что сведения были внесены в ЕГРН из представленных собственником документов, без проведения процедуры межевания, а во втором случае – виновных вообще не найти.

Однако, ведомство признает, что причиной большинства ошибок является низкая квалификация специалистов: кадастровых инженеров и геодезистов. В нашей кадастровой компании LUC GROUP работают только специалисты со стажем от 10 лет и имеющие все аттестаты кадастрового инженера, которые они подтверждают каждый год. 

Чтобы обжаловать в Росреестр недостоверность сведений, содержащихся в выписке, в ст. 61 ФЗ-218 дается определение того, что признается кадастровой ошибкой и указывает два её вида:

Техническая ошибка. К ней относят недостоверность сведений, произошедших по вине регистраторов или других работников. Под ней понимаются искажения информации вследствие ошибок (грамматических) опечаток, пропусков букв или цифр, Другая причина – сбои в работе вычислительной техники, недостоверно отражающей информацию на носителях.

Реестровая ошибка. Основным виновником её возникновения называется кадастровый инженер, при проведении межевания, составления технического или межевого плана. Часто причиной ошибки является «безвыездное» оформление документации, инженер механически переносит старые данные, не утруждая себя полевыми работами по определению границ участка или координат строения.

Действенного механизма выявления кадастровых ошибок Росреестром не разработано. Всё отдано на волю случая. Точнее – сведения, содержащие ошибку, могут десятилетиями лежать втуне, до тех пор, пока кто-нибудь не обратится за сведениями реестрового характера. За это время могут произойти необратимые изменения: кто-то построит дом на территории соседа, считая землю своей, кто-то продаст земельный участок, не принадлежащий ему. Выявление ошибки в ЕГРН – дело случая.

Следуя логике, ошибку должен исправлять тот, кто её допустил. Поскольку учет и регистрация сведений о недвижимости возложена на Росреестр, то исправлять её должно это ведомство. Но, учитывая неравнозначность последствий, которые возникают вследствие ошибки, Росреестр оставил себе исправление только технических, не несущих существенного материально ущерба ошибки. Если речь заходит об ошибках, которые влекут материальные последствия, то оно переданы на рассмотрение суда. Причем истцом должен выступать собственник, чьим интересам причинен ущерб, а не кадастровая компания, по чьей оплошности ошибка допущена.

В зависимости от характера ошибки, в ст. 61 ФЗ-218 установлены различные сроки исправления: от 3 дней до 3 месяцев. Всё зависит от того, интересы какого круга лиц/организаций, затронуты недостоверными сведениями, каков механизм пересмотра и исправления ситуации, сколько продлятся суды и не подключаться ли к делу третьи лица с самостоятельными требованиями.

Если всплыла ошибка, допущенная Росреестром (его работниками) то самый простой способ, не выходя из дома составить заявление о её исправлении, воспользовавшись формой, размещенной на сайте rosreestr.gov.ru.

Второй вариант – посетить ближайший МФЦ («Мои документы») и написать заявление по предоставленной форме в адрес отделения регистратора недвижимости с требованием исправить ошибку.

Третий вариант - обратиться в кадастровую компанию.

Если документы на недвижимость оформляются и регистрируются впервые – внимательно проверять документы, составленные кадастровым инженером до передачи их в ЕГРН. После регистрации, собственник получает выписку. Надо сопоставить сведения, содержащиеся в ней, с документами, послужившими основанием для регистрации.

Основные расходы, необходимые для исправления кадастровой ошибки и внесения изменений в госкадастр, связаны с проведением уточнения границ или землеустроительной экспертизы. Так как каждая ситуация, связанная с обнаружением неточностей в базе ЕГРН, индивидуальна, единой цены на эту услугу нет. На нее влияет:

1. Сложность выполняемых работ и количество участков, которые затронула кадастровая ошибка.
2. Необходимость проведения замеров. В некоторых случаях, особенно, когда есть согласие с соседями, можно обойтись без выезда на объект. Кадастровый инженер использует для подготовки межевого плана уже имеющиеся данные.

Эти расходы вы несете в самых простых случаях. Если решить проблему мирным путем невозможно, придется оплатить судебные издержки, землеустроительную экспертизу.