Оценка градостроительного потенциала земельного участка

Что такое оценка градостроительного потенциала ?

Под оценкой градостроительного потенциала понимается аудит или анализ земельного участка. Он проводится для решения трех ключевых вопросов, каждый из которых заслуживает дополнительного комментария.

Определение градостроительного потенциала

Кадастровый инженер определяет ограничения земельного участка, непосредственно влияющие на перспективы возведения новых объектов. Включая разрешенное землепользование, существующие здания/сооружения/инженерные коммуникации, а также нормы законодательства – федерального и регионального.

Особенно важное значение среди вторых имеет ПЗЗ или свод правил застройки и землепользования. Документ разрабатывают и утверждают органы местной власти. Он регламентирует принципы строительства на определенной территории.

Значение оценки для собственников и инвесторов

Результатом оценки градостроительного потенциала становится определение возможностей для реализации различных проектов. В том числе – с точки зрения действующих в городе ПЗЗ, которые устанавливают ряд критически важных требований к новому строительству и реконструкции. Включая те, что влияют на инвестиционную привлекательность земли, что интересует как владельцев, так и потенциальных инвесторов.

В число таких параметров входят:

• общая плотность застройки;
• ее предельно допустимые нормативы;
• разрешенная высотность и этажность зданий;
• дистанция до ближайших зон водоохраны и заповедников;
• наличие других лимитов и ограничений.

Представленная в итоговом документе аудита оценка становится основанием для принятия владельцем или инвестором решения о запуске проекта. Или отказе от него, если перспективы реализации оказываются сомнительными.

Законодательные аспекты оценки

В большинстве регионов России оценка градостроительного потенциала выступает обязательным условием для получения разрешения на разработку ПТТ или проекта планировки территории. Именно такая схема предусмотрена местными властями столицы России. Причем разрешение выдает профильный контролирующий орган в лице ГЗК (Градостроительно-земельная комиссия) Москвы. Отсутствие оценки означает невозможность перехода к проектированию.

Факторы, влияющие на градостроительный потенциал

Одной из главных сложностей оценки выступает влияние на градостроительный потенциал сразу нескольких факторов. Наиболее значимыми из них считаются такие:

1. Ситуационные. Характеристики грунтов, сейсмические и гидрогеологические условия.
2. Экологические. Близость крупных источников вредных выбросов, текущий уровень загрязнения.
3. Инфраструктурные. Расположение относительно центра города, возможность подключения (или проведения) инженерных коммуникаций, наличие подъездных путей, уровень социальной, медицинской и прочей инфраструктуры, другие подобные параметры.
4. Транспортные. Уровень расходов на доставку к месту строительства или реконструкции рабочих, материалов и необходимого оборудования.
5. Репутационные. Престижность и сложившаяся в отношении микрорайона репутация.
6. Инвестиционно-экономические. Стоимость отчуждения земли (при необходимости) и общий уровень затрат на реализацию проекта.
7. Правовые. Нормативы и правила, действующие в определенном регионе или населенном пункте.

Важность каждой группы факторов определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка. На перспективы различных объектов одни и те же обстоятельства влияют совершенно по-разному.

Процесс оценки градостроительного потенциала

Наша компания занимается проведением оценки и аудита градостроительного потенциала в течение нескольких лет. За это время отработана эффективная схема оказания услуги, состоящая из нескольких этапов, включая:

1. Сбор и анализ данных. Предусматривает комплектование пакета исходной документации и проведение самостоятельных аналитических исследований. В том числе – с применением профильного программного обеспечения.
2. Оценка текущего состояния участка. Включает обобщение полученных в ходе анализа результатов. Выражается в написании информационно-пояснительной записки для заказчика градостроительного аудита.
3. Прогнозирование будущих возможностей. Разработка моделей и базовых проектных решений, позволяющих определить влияние вновь построенных или реконструированных объектов на перспективы земельного участка.

Методы оценки

В процессе работы нашими специалистами активно задействуются как качественные, так и количественные методы оценки. Первые базируются на экспертной оценке. Вторые предусматривают использование различных аналитических программ в виде математических или статистических инструментов.

Результаты оценки градостроительного потенциала

Итогом градостроительного аудита земельного участка становится комплект документов, состав которого варьируется в зависимости от особенностей объекта недвижимости и планов его владельца. В общем случае в него входят:

• набор аналитических и расчетных материалов с широким спектром показателей инвестиционной привлекательности;
• перечень предложений по развитию территории с учетом полученных результатов и требований ПЗЗ;
• ландшафтная визуализация или модель для демонстрации предельно допустимых показателей по высоте проектируемых объектов;
• пояснительная записка с выводами экспертов о потенциале земельного участка.

Интерпретацией полученных результатов занимается инвестор/застройщик или собственник земли. Решение принимается в зависимости от финансовых возможностей и перспектив реализации инвестиционного проекта.

Часто задаваемые вопросы по градпотенциалу

Как долго длится процесс оценки ?

Срок выполнения оценки определяется индивидуально и зависит от множества факторов. Начиная с площади земельного участка и заканчивая инвестиционными планами его владельца.

Какие затраты связаны с оценкой ?

Смета проведения градостроительного аудита составляется для каждого земельного участка отдельно. Она включает расходы на оформление и получение необходимой документации, работу специалистов, согласование результатов в контролирующих органах и многое другое.

Как выбрать специалиста для оценки ?

Критерии отбора настоящих профессионалов не отличаются от обычных. В их число входят: стаж работы на рынке, уровень квалификации, качество сервиса, сроки исполнения заказа, отзывы клиентов и стоимость услуг. Важно, чтобы финансовый критерий не был доминирующим, а рассматривался исключительно в комплексе с остальными.

Профессионально и быстро проведем оценку участка и территории

Наша компания выполняет широкий спектр градостроительных, кадастровых, геодезических и проектных работ с 2016 года. Услуги компании доступны клиентам любого масштаба и юридического статуса. Среди главных конкурентных преимуществ: сжатые сроки и высокое качество исполнения при разумной цене заказа.

Для получения персонального коммерческого предложения свяжитесь с нашим менеджером любым удобным способом. По телефону, в мессенджерах, через заказ обратного звонка, посредством электронной почты или при личном посещении офиса. Все контакты можно найти на нашем сайте. Гарантируем профессиональный и быстрый ответ вместе с предоставлением бесплатной первичной консультации.