Проект межевания территории (ПМТ)

Что такое проект межевания территории (ПМТ)

Проект межевания территории (ПМТ) — это один из основных документов градостроительной документации, который определяет границы образуемых, изменяемых или существующих земельных участков в пределах квартала или иного элемента планировочной структуры. Именно этот документ позволяет определить, каким образом будет разделена территория между отдельными земельными участками, а также обеспечивает правовую основу для дальнейшего кадастрового учета, строительства, реконструкции, оформления прав собственности и реализации инвестиционных проектов.

Разработка проекта межевания территории востребована как при освоении новых территорий, так и при реконструкции уже существующей городской застройки. Документ используется девелоперами, застройщиками, собственниками крупных земельных массивов, управляющими компаниями, государственными и муниципальными учреждениями, а также инвесторами, которым необходимо образовать несколько земельных участков, изменить их границы или подготовить территорию к дальнейшему строительству.

В состав проекта входят:

• текстовая часть;
• графическая часть;
• материалы по обоснованию проектных решений.

Проект разрабатывается в соответствии со статьями 43, 45, 46 и 11.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Для Москвы дополнительно применяется Постановление Правительства Москвы № 1089-ПП от 26.12.2017, которое устанавливает порядок подготовки, согласования и утверждения проектов межевания территории. Эти нормативные документы определяют требования к составу проекта, процедуре его подготовки и порядку утверждения.

После утверждения ПМТ становится основанием для образования новых земельных участков, изменения существующих границ, подготовки межевых планов и последующей постановки участков на государственный кадастровый учет.

Когда требуется проект межевания территории

Проект межевания территории необходим во всех случаях, когда требуется определить или изменить границы земельных участков в пределах уже сформированной территории.

Чаще всего разработка ПМТ требуется при:

• строительстве жилых комплексов;
• строительстве коммерческой недвижимости;
• реализации проектов комплексного развития территории (КРТ);
• разделе одного крупного земельного участка на несколько самостоятельных;
• объединении нескольких земельных участков;
• формировании земельных участков под многоквартирными домами;
• подготовке территории к продаже или аренде;
• уточнении территорий общего пользования;
• реализации утвержденного проекта планировки территории.

Например, если девелопер приобрел промышленную территорию и планирует строительство нескольких отдельно стоящих зданий, сначала необходимо определить границы каждого будущего земельного участка. Именно эту задачу решает проект межевания территории.

Также ПМТ необходим при реализации инвестиционных проектов, когда требуется образование новых земельных участков под строительство объектов социальной инфраструктуры, дорог, инженерных сетей, парковок и иных объектов капитального строительства.

Чем проект межевания территории отличается от проекта планировки территории (ППТ)

Проект межевания территории и проект планировки территории являются разными документами, хотя очень часто используются совместно.

Проект планировки территории (ППТ) определяет, каким образом будет развиваться территория. В нем устанавливаются красные линии, размещение объектов капитального строительства, транспортной инфраструктуры, инженерных коммуникаций, территорий общего пользования и функциональное назначение земель.

Проект межевания территории разрабатывается уже на основании утвержденного проекта планировки и отвечает совершенно на другой вопрос — где именно проходят границы каждого земельного участка.

Иными словами, ППТ показывает, что можно построить, а ПМТ определяет, на каком именно земельном участке будет расположен каждый объект. Во многих случаях сначала утверждается проект планировки территории, после чего разрабатывается проект межевания территории.

Чем ПМТ отличается от межевого плана земельного участка

Еще одна распространенная ошибка — путать проект межевания территории с межевым планом.

Несмотря на схожие названия, это совершенно разные документы.

Проект межевания территории является градостроительной документацией и разрабатывается для территории в целом. Он определяет будущие границы земельных участков, но сам по себе не ставит их на кадастровый учет.

Межевой план — это уже кадастровый документ, который подготавливает кадастровый инженер после утверждения проекта межевания. Именно межевой план подается в Росреестр для образования конкретного земельного участка и внесения сведений в ЕГРН.

Таким образом, проект межевания территории является одним из оснований для дальнейшего выполнения кадастровых работ.

Стоимость разработки проекта межевания территории

Стоимость подготовки проекта рассчитывается индивидуально, поскольку каждый объект имеет свои особенности.

На цену влияют:

• площадь территории;
• количество образуемых земельных участков;
• наличие утвержденного проекта планировки территории;
• необходимость подготовки дополнительных материалов;
• проведение инженерных изысканий;
• необходимость согласования проекта;
• проведение публичных процедур (если они требуются).

Перед заключением договора специалисты ЛУК ГРУПП проводят анализ исходной документации, оценивают объем работ и подготавливают подробную смету. Это позволяет заказчику заранее понимать сроки, стоимость и состав выполняемых работ.

Сроки разработки проекта межевания территории

Минимальный срок подготовки проекта составляет от 30 дней.

При этом необходимо учитывать, что полный срок реализации проекта зависит не только от разработки документации, но и от сроков рассмотрения проекта государственными органами, необходимости устранения замечаний и проведения согласовательных процедур.

Поэтому общий срок подготовки проекта определяется индивидуально после анализа исходных данных.

Какие документы необходимы для разработки ПМТ

Для начала работы обычно необходимы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• выписка из ЕГРН;
• утвержденный проект планировки территории (если имеется);
• материалы топографической съемки;
• технические условия инженерных сетей;
• градостроительный план земельного участка (при наличии).

Если каких-либо документов нет, специалисты ЛУК ГРУПП помогут определить, какие сведения необходимо получить до начала проектирования.