Проект перепланировки территории (ППТ)

Создание комфортной среды для жителей населенных пунктов обрело актуальность в последние десятилетия. Если раньше, при обустройстве улиц, дворов, площадей, в России исходили из «традиционных» посылок – стремились облагородить то, что сложилось исторически, в редких случаях прибегая к радикальному переустройству. То современная архитектура взяла на вооружение совершенно иной принцип – приоритет удобства жителей над целесообразностью «плотной» застройки. В большей темени это касается массивов новостроек, которые призваны обеспечивать не только комфорт, но и безопасность. Создание не унылой «индустриальной» среды, а обладать красотой и экологической привлекательностью для жителей МКД.

Для того, чтобы реализовать это направление на практике, всё чаще, на стадии проектирования нового строительства прибегают к планировке территорий, в соответствие с веяниями современности.

В широком смысле понятия – проектирование удобной и комфортной среды населенных пунктов и удобной инфраструктуры промышленных и линейных объектов. В узком – градостроительная документация, предшествующая застройке или реконструкции территориальных площадей: новых кварталов жилой/промышленной застройки, с целью рационального размещения на ней объектов  жизнеобеспечения торговых центров, школ и дошкольных учреждений, зон отдыха, спортивных сооружений, культурно-зрелищных и прочих объектов.

Не меньшее значение планировка территорий занимает при разработке промышленных объектов. Только цели – иные. Они заключаются в оптимизации расположения инфраструктурных объектов, призванных наладить оптимальные пути коммуникаций между отдельными цехами, обеспечить логистику и транспортную доступность для подвоза/вывоза сурья и готовой продукции. Спланировать рекреационные зоны для создания буферной зоны между производством и жилыми кварталами, рациональное размещение очистных сооружений или мест утилизации отходов производства.

Для чего нужен ППТ

• Проект планировки территории создает подробное нормативно-правовое обеспечение межевания территории по функциональным участкам. Проект планировки – единственное условия для формирования незастроенных участков по определенному типу. В остальных случаях участки формируют на основании проекта межевания, в котором фиксируются только существующие участки;
• ППТ позволяет уточнить с учетом нормативов градостроительного проектирования объем социальной инфраструктуры, соотношение создаваемого населения путем жилой застройки и мест приложения труда;
• Проект помогает определить размеры и объем территорий общего пользования, отмежевать земли для таковых и определить за чей счет выполняются разные части проекта, передать частично бремя инвестиций городу;
• В проекте определяется очередность застройки.

В ГрК РФ целям и задачам планировки уделено большое место. 

Среди основных, выделены:

• Разграничение зон традиционной, планируемой к переустройству и зон, предполагаемых к застройке. Не всегда рационально менять устоявшийся уклад жизни и налаженные коммуникации, обеспечивающие жизнь населения. От проекта планировки требуется плавное, или не противоречащее вхождение новых объектов в существующую инфраструктуру. С «чистого листа» можно планировать только вновь создаваемый объект: жилой микрорайон, промышленное предприятие, непосредственно не затрагивающие границы существующих комплексов;
• Организация уличной сети, рациональная прокладка автомобильных дорог, пешеходных тротуаров и переходов, пандусов, подземных и надземных переходов, остановок общественного транспорта, парковочных мест, светофоров и прочих объектов дорожной инфраструктуры;
• Определение рациональной плотности застройки. Особенно важна планировка «спальных районов» в связи с возросшим количеством личного автотранспорта. Необходимо так планировать застройку, чтобы она позволяла парковать автомобили, не нарушая пути перемещения пешеходов – тротуары, и не затрагивала зеленые зоны – газоны и детские площадки.

Что необходимо для начала подготовки проекта планировки территории?

Любые строительные работы начинаются с подготовки проектной документации и геодезических изысканий. ППТ – не исключение. 

Работа состоит из ряда этапов:

1. Разработка технического задания. В нем определяется характеристика объекта планирования – его целевое назначение, место расположения, требования к характеру планировки.
2. Передача ТЗ главе местной администрации, ответственном за планирование территории в подведомственном населенном пункте. Он поручает рассмотреть ТЗ и согласовать его с имеющимся генеральным планом, сетью коммуникаций, топографическим расположением объектов, согласовать правоустанавливающие документы, кадастровые выписки.
3. Аналитический этап. Специалисты вовлеченных в проект ведомств/департаментов/отделов изучают и анализируют представленные документы на предмет возможности реализации, соответствия требованиям норм градостроительства, экологической ситуацией, сохранности объектов, уже расположенных в зоне планирования территории. По результатам анализа составляется документ, который отправляется руководителю муниципального образования на подпись.
4. Разработка проекта. Самый ответственный и сложный этап. В большей части состоит из карт, схем, наглядно показывающих состояние территории до обустройства/планировки и после реализации задуманного
5. Согласование. Проводится на публичных слушаниях. За исключением планирования территорий промышленных объектов, все работы по обустройству территорий затрагивают интересы населения, проживающего или планируемого к проживанию (в случае строительства нового жилого микрорайона).