Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза может рассматриваться в узком смысле – включать в себя проверку законности и технических требований по определению границ/площади земельного участка, и в широком – проверку обоснованности совершения всего комплекса юридически значимых действий в отношении объекта недвижимости – земельного участка, состоящего или подлежащего постановке на кадастровый учет.
Проведение данного вида экспертизы может быть назначено:

• регистрирующим органом – Росреестром;
• судом;
• собственником или заинтересованным лицом – по собственной инициативе.

В зависимости от того, кем инициировано проведение экспертизы, её результаты могут приниматься или не приниматься при разрешении по существу спора о земле. Как правило, экспертиза, назначаемая по инициативе суда или госоргана – легальная. Это означает, что в качестве экспертов приглашаются специалисты, соответствующие требованиям ст. 13 ФЗ-73. Их заключение принимается в качестве аксиомы, не требующей доказательств.

Экспертизы, проводимые по инициативе участников спора, как правило не соответствуют требованиям закона. В качестве «экспертов» приглашаются специалисты, не обладающие достаточным опытом, не соблюдающие процессуальные требования к процедуре оформления экспертных заключений и не обладающие соответствующим статусом.

Заключения таких «экспертиз» могут быть приняты во внимание органом, разрешающим земельный спор, но они не являются обязательными и доказательными. Поскольку могут быть игнорированы судом или оспорены другой стороной предоставлением контрэкспертизы, опровергающей выводы «заказной» экспертизы оппонента.

Основаниями для проведения экспертизы может служить широкий круг вопросов, требующих авторитетного мнения специалистов в кадастровом учете и вопросах землеустроения. Не всегда лица, уполномоченные принимать решения, обладают достаточными знаниями в существе решаемого спора. Им требуется получить авторитетное мнение лиц, уполномоченных государством на проведение экспертной деятельности и несущих ответственность за несоответствие результатов заключения реальным фактам.

Круг вопросов, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта, весьма широк:

• выявление ошибок в определении границ и площади участка;
• определение фактических границ – при внесении в ЕГРН недостоверных сведений;
• коррекция ошибок, выявленных собственником или Росреестром при постановке на учет в ЕГРН;
• определение законности возведения на участке зданий/сооружений;
• заключение по варианту раздела/объединения земельных участков, их допустимости с точки зрения целевого использования и требований законодательства;
• заключения по соблюдению требований использования земель, в том числе – установления сервитута.

Заключения экспертов носят рекомендательный характер. В них отражается личная точка зрения. Поэтому, они никогда не являются истиной в последней инстанции.

Землеустроительная экспертиза может проводиться тремя способами:

1. Документальным методом – на основе изучения сведений, ранее уже собранных и оформленных специалистами в сфере землеустроения и кадастрового учета. В хоте такой экспертизы выявляются ошибки и противоречия, несогласованность фактов, используемых в качестве доказательства, выявляются намеренные или случайные искажения фактов: подчистки, дописки, уничтожение текста, подлог картографических данных и прочие нарушения.
2. Геодезический метод – непосредственное исследование экспертом, или по его поручению – специалистами, земельного участка, служащего предметом спора. По существу, производится полный комплекс работ по определению границ, измерению и фиксации места положения объектов, которые, в последствие, в ходе камеральной обработки, сопоставляются с уже имеющимися данными в целях выявления расхождений.
3. Комплексный – сочетающий в себе два предыдущих вида экспертного изучения.

Подготовка и проведение экспертизы всегда следуют определенному плану.

Все действия разбиваются на этапы:

1. Подготовительный
Происходит уяснение поставленной задачи, изучение представленных документов, подбор нормативной базы и методов исследования, которыми будет руководствоваться эксперт.

2. Исследовательский
Осуществляются непосредственные действия, направленные на установление истины: детальное изучение текстов документов, повторные или дополнительные измерения на местности, изучение мнения специалистов и заключений других экспертов по данному вопросу/спору.

3. Камеральный
Анализ и синтез добытой информации с целью составления аргументированного мнения, отражающего позицию эксперта.

Экспертное заключение – резюмирующий документ, в котором, в строгой последовательности, эксперт отвечает на поставленные перед ним вопросы. Ответы всегда аргументированы, сопровождаются иллюстрациями и ссылками на законодательную базу, методики, которыми пользовался эксперт. Приводятся результаты исследований, проведенных лично, или по поручению эксперта специалистами в соответствующей отрасли знаний.

Эксперт не вправе выходить за рамки своей компетенции и отвечать на вопросы, которые не были поставлены на разрешение экспертизы.

Список материалов и документов может значительно варьироваться. В зависимости от количества и существа поставленных вопросов. В немалой степени зависит и от правового статуса заказчика. Так, если заказчиком выступает физическое лицо, ему, для удостоверения личности достаточно предоставить эксперту только общегражданский паспорт. Если заказчик юрлицо – полный пакет документов, свидетельствующий о легальности работы.
Обязательно представляются:

• документы о праве собственности на землю;
• выписка ЕГРН;
• межевой и технический планы;
• выписка из ГКН.

Основанием для начала проведения экспертизы является решение суда, постановление госоргана, по инициативе которого проводится экспертиза, договор с физическим лицом о проведении экспертизы.

Сроки – самая неопределенная часть работы эксперта. Её длительность зависит о количества вопросов, требующих разрешения, скорости работы смежных ведомств, в которых запрашиваются необходимые документы или исследования, выбора методик экспертных исследований, удаленности объекта исследования и других причин.

В целях судопроизводства, экспертные исследования и выдача заключения регламентируется процессуальными сроками. В остальных случаях – соглашением сторон.