Землеустроительная экспертиза

Что такое землеустроительная экспертиза?

Землеустроительная экспертиза может рассматриваться в узком смысле – включать в себя проверку законности и технических требований по определению границ/площади земельного участка, и в широком – проверку обоснованности совершения всего комплекса юридически значимых действий в отношении объекта недвижимости – земельного участка, состоящего или подлежащего постановке на кадастровый учет.
Проведение данного вида экспертизы может быть назначено:

• регистрирующим органом – Росреестром;
• судом;
• собственником или заинтересованным лицом – по собственной инициативе.

В зависимости от того, кем инициировано проведение экспертизы, её результаты могут приниматься или не приниматься при разрешении по существу спора о земле. Как правило, экспертиза, назначаемая по инициативе суда или госоргана – легальная. Это означает, что в качестве экспертов приглашаются специалисты, соответствующие требованиям ст. 13 ФЗ-73. Их заключение принимается в качестве аксиомы, не требующей доказательств.

Экспертизы, проводимые по инициативе участников спора, как правило не соответствуют требованиям закона. В качестве «экспертов» приглашаются специалисты, не обладающие достаточным опытом, не соблюдающие процессуальные требования к процедуре оформления экспертных заключений и не обладающие соответствующим статусом.

Заключения таких «экспертиз» могут быть приняты во внимание органом, разрешающим земельный спор, но они не являются обязательными и доказательными. Поскольку могут быть игнорированы судом или оспорены другой стороной предоставлением контрэкспертизы, опровергающей выводы «заказной» экспертизы оппонента.

Для чего проводится

Основаниями для проведения экспертизы может служить широкий круг вопросов, требующих авторитетного мнения специалистов в кадастровом учете и вопросах землеустроения. Не всегда лица, уполномоченные принимать решения, обладают достаточными знаниями в существе решаемого спора. Им требуется получить авторитетное мнение лиц, уполномоченных государством на проведение экспертной деятельности и несущих ответственность за несоответствие результатов заключения реальным фактам.

Круг вопросов, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта, весьма широк:

• выявление ошибок в определении границ и площади участка;
• определение фактических границ – при внесении в ЕГРН недостоверных сведений;
• коррекция ошибок, выявленных собственником или Росреестром при постановке на учет в ЕГРН;
• определение законности возведения на участке зданий/сооружений;
• заключение по варианту раздела/объединения земельных участков, их допустимости с точки зрения целевого использования и требований законодательства;
• заключения по соблюдению требований использования земель, в том числе – установления сервитута.

Заключения экспертов носят рекомендательный характер. В них отражается личная точка зрения. Поэтому, они никогда не являются истиной в последней инстанции.

Виды землеустроительной экспертизы

Землеустроительная экспертиза может проводиться тремя способами:

1. Документальным методом – на основе изучения сведений, ранее уже собранных и оформленных специалистами в сфере землеустроения и кадастрового учета. В хоте такой экспертизы выявляются ошибки и противоречия, несогласованность фактов, используемых в качестве доказательства, выявляются намеренные или случайные искажения фактов: подчистки, дописки, уничтожение текста, подлог картографических данных и прочие нарушения.
2. Геодезический метод – непосредственное исследование экспертом, или по его поручению – специалистами, земельного участка, служащего предметом спора. По существу, производится полный комплекс работ по определению границ, измерению и фиксации места положения объектов, которые, в последствие, в ходе камеральной обработки, сопоставляются с уже имеющимися данными в целях выявления расхождений.
3. Комплексный – сочетающий в себе два предыдущих вида экспертного изучения.

Этапы проведения экспертизы

Подготовка и проведение экспертизы всегда следуют определенному плану.

Все действия разбиваются на этапы:

1. Подготовительный
Происходит уяснение поставленной задачи, изучение представленных документов, подбор нормативной базы и методов исследования, которыми будет руководствоваться эксперт.

2. Исследовательский
Осуществляются непосредственные действия, направленные на установление истины: детальное изучение текстов документов, повторные или дополнительные измерения на местности, изучение мнения специалистов и заключений других экспертов по данному вопросу/спору.

3. Камеральный
Анализ и синтез добытой информации с целью составления аргументированного мнения, отражающего позицию эксперта.

Что входит в экспертное заключение

Экспертное заключение – резюмирующий документ, в котором, в строгой последовательности, эксперт отвечает на поставленные перед ним вопросы. Ответы всегда аргументированы, сопровождаются иллюстрациями и ссылками на законодательную базу, методики, которыми пользовался эксперт. Приводятся результаты исследований, проведенных лично, или по поручению эксперта специалистами в соответствующей отрасли знаний.

Эксперт не вправе выходить за рамки своей компетенции и отвечать на вопросы, которые не были поставлены на разрешение экспертизы.

Список документов для заказа экспертизы

Список материалов и документов может значительно варьироваться. В зависимости от количества и существа поставленных вопросов. В немалой степени зависит и от правового статуса заказчика. Так, если заказчиком выступает физическое лицо, ему, для удостоверения личности достаточно предоставить эксперту только общегражданский паспорт. Если заказчик юрлицо – полный пакет документов, свидетельствующий о легальности работы.
Обязательно представляются:

• документы о праве собственности на землю;
• выписка ЕГРН;
• межевой и технический планы;
• выписка из ГКН.

Основанием для начала проведения экспертизы является решение суда, постановление госоргана, по инициативе которого проводится экспертиза, договор с физическим лицом о проведении экспертизы.

Сроки составления документов

Сроки – самая неопределенная часть работы эксперта. Её длительность зависит о количества вопросов, требующих разрешения, скорости работы смежных ведомств, в которых запрашиваются необходимые документы или исследования, выбора методик экспертных исследований, удаленности объекта исследования и других причин.

В целях судопроизводства, экспертные исследования и выдача заключения регламентируется процессуальными сроками. В остальных случаях – соглашением сторон.