Уточнение земельного участка

Что понимают под уточнением границ

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – совокупность действий по межеванию и внесению по его результатам правок в сведения ЕГРН. Работы проводятся в отношении земельных участков, уже состоящего на учете в Росреестре. Процедура позволяет получить дополнительную информацию о фактической площади, устранить неточности в координатах и в местоположении.

Земля является объектом права собственности только тогда, когда есть возможность выделить её в качестве обособленного участка, подлежащего идентификации на местности с определенными, зафиксированными документально границами. Формирование земельного участка носит формальный характер. Даже не будучи выделенным на местности, кусок земной поверхности не перестает существовать и обладать физическими и стоимостными характеристиками.

Уточнение границ земельного участка

Может потребоваться в ряде случаев:

• отсутствие сведений в ЕГРН о границах используемого участка;
• исправление ошибки при возникновении спора между собственниками смежных участков при вынесении судебного решения об их изменении;
• если границы участка были определены с точностью, не отвечающей требованиям для данной категории земель (инструкция по межеванию земель 1996 г);
• при невозможности определить на местности поворотную точку и отметить её межевым знаком.

При возникновении спора между собственниками сопредельных владений, приоритет при уточнении отдается документальным сведениям, внесенным в ЕГРН, а не существующим на местности, по которым изменяются сведения в реестре. Внесение изменений в реестр возможно только в случае формирования вновь образуемого участка, в который включается уже существующий, разделения или объединения ранее существовавших участков, при вынесении судебного решения об изменении размеров существующего участка.

Документы, на основании которых проводится уточнение границ

Когда возникает необходимость уточнить границы, а сведений об участке в реестре нет, допускается использовать сведения, почерпнутые из:

• техпаспортов на недвижимые объекты и содержащихся в них ситуационных планов;
• лесоустроительных документов;
• картографических материалов муниципальных органов;
• архитектурно-планировочных планов застройки, утвержденных муниципальными органами;
• типовых или индивидуальных планов застройки СНТ или дачных поселков.

Порядок действий

Большую проблему для собственников земельных владений представляет процесс доказывания в тех случаях, когда утерян правоустанавливающий или любой другой документ, подтверждающий границы участка, его целевое назначение или переход прав.

Порядок действий при отсутствии графических документов, определяющих местоположение уточняемых границ для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения приусадебного хозяйства

Начиная с 1991 года, когда стартовала приватизация земель, находившихся в личном пользовании граждан, стало обязательным фиксировать на бумажных носителях план участка в виде чертежа с указанием координат поворотных точек. Эти чертежи включались в состав документов, носивших наименовании:

• свидетельства;
• кадастрового паспорта;
• межевого дела;

Порядок действий при отсутствии графических документов, определяющих местоположение уточняемых границ для земельных участков, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства

Одним из самых сложных и запутанных является определение границ участков в СНТ. Это связано с выборностью органов управления товариществ, председатели которых не обучены вести делопроизводство, правильно отражать изменения в границах земельных участков и просто халатно относятся к хранению землеустроительной документации общества.

Восстановить границы участка можно, воспользовавшись п.2.8 ст.3 ФЗ-137 от 25.10.2001 г. Он предусматривает предоставление земельного участка для ведения садового/огороднического хозяйства на основании заявления, и решения местного органа власти. К каждому решению прикладывалась схема выделяемого участка с указанием координат поворотных точек. Используя имеющиеся координаты, собственник вправе заказать кадастровому инженеры проведение межевых работ с определением на местности границ участка.

Порядок действий при отсутствии прав на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом

Проблемы с оформлением перехода прав на земельный участок, на котором построен жилой дом, возникают в случаях, когда постройка была возведена до 1991 года – вступления в действие Земельного кодекса РФ. В этих случаях задействуется положение ст. 4 ФЗ-137, которая предусматривает бесплатное оформление в собственность земли, находящейся под существующим жилым строением, если оно было построено до 1991 года, или перешло к новому владельцу в порядке дарения или наследования. Для регистрации права необходимо будет заказать изготовление плана участка, с указанием существующих границ.

Порядок действий в случае уточнения границ земельных участков, точность определения координат по сведениям ЕГРН ниже нормативной или отсутствует

Точность определения границ участков с использованием инструментов спутниковой навигации GPS или ГЛОНАСС не вызывает сомнения. Допустимая погрешность определения поворотных не превышает 100 мм. Сложнее определить соответствие на местности с закрепленными в документе координатами. На старых планах участков координаты могут существенно отличаться от координат, определенных методом спутниковой картографии.

При возникновении сомнений в точности или при возникновении спора – придется заново провести съемку участка и внести изменения в документы, зарегистрированные в ЕГРН.

Кто проводит работы

Все работы по межеванию участка проводит кадастровый инженер. Самостоятельные измерения и определение участка может использоваться для хозяйственных нужд, но не имеет юридического значения.

Какие споры обычно рассматривают суды

Суды рассматривают любые споры, касающиеся:

• восстановления/подтверждения прав на участок земли;
• спора о границах участка;
• по вопросам перехода или приобретения прав на земельные владения;
• по изменению целевого назначения;
• по признанию права на самовольно захваченный участок по истечении срока добросовестного владения.