Легализация самостроя. Как узаконить самовольную постройку?

На протяжение десятков лет в России земля была общенародной собственность. Это не значило, что земельные участки можно было использовать по своему усмотрению. Общенародная, означало – государственная. Иными словами, вся земля находилась в собственности государства, которое передавало право пользования владельцам построек/домов/ строений. Как объект гражданско-правовых отношений она была выведена из оборота. Являясь фундаментальной основой понятия «недвижимость», она не являлась предметом купли-продажи.
Всё изменилось после принятия «Земельного кодекса» (ст. 7) в 1991 году. В нем впервые, после семидесятичетырехлетнего перерыва, было восстановлено право граждан на частную собственность. С тех пор, право владения землей стало основополагающим, а право возведения построек/строений – вторичным. Была исправлена парадоксальная ситуация, при которой земля следовала судьбе возведенной на ней постройки, а не наоборот.

Понятие самовольного строительства

До 1991 года самовольной, считалась любая постройка, возведенная без документального разрешения местных властей. Однако, это требование не носило императивного (обязательного) условия. Если земельный участок не входил в план генерального плана застройки, не принадлежала одному из многочисленных ведомств, или не мешал реализации социально значимых проектов: строительству дорог, прокладке трубопроводов, обустройству рекреационных зон, то постройка существовала сама по себе. Более того, минимальный, или самовольно захваченный участок земли вокруг неё, мог быть признан неотделимой частью строения. Просто потому, что земля не имела стоимости. Она не являлась предметом торга. Её «выделяли», а не продавали.

Не было понятия, закрепленного в законе и о делении земель на категории. Конечно, в планах землеустроительства земли имели наименование, расплывчатые границы, приоритеты использования. Но судебно-правового механизма закрепления целевого использования земли не существовало. Можно было на опушке леса возвести домик, огородить территорию для огородика и выпаса сельскохозяйственных животных. Никто этому не препятствовал до тех пор, пока дом и надворные постройки не мешали какому-нибудь строительству.

Эти положения распространялись не только на жилые/промышленные сооружения, но и на надворные постройки, объекты жизнеобеспечения (сараи, туалеты, колодцы, теплицы). В стране была правовая анархия по использованию земли. 

Как только возникла правовая основа возникновения права собственности на землю, ситуация поменялась. Она стала диаметрально противоположной! Отправной точкой стало право владения землей. А право владения/распоряжения возведенного на этом участке строения – вторичным. 

В 2022 году право собственности на землю, является основополагающим при рассмотрении споров о законности или незаконности строительства, каких бы то ни было строений на нем. Второе условие – целевое использование земельного участка. Строительство частных/производственных сооружений (относится только к физическим и юридическим коммерческим лицам) должно соответствовать требованиям целевого использования.

Незаконной считается не только постройка, вне пределов выданного местными властями участка земли, но и возведение постройки на не предназначенном для жилищного/промышленного строительства (п.6 ч.4 ст.392 ГПК РФ).

Виды самовольного строительства

С упорядочение отношений права владения землей, стала возможной классификация самовольных построек. Она разделяется на два вида:

• строение на участке, права не владение которым у застройщика/собственника постройки нет (самозахват земли);
• строение возведено на законно находящейся в собственности земле, но в нарушение её целевого использования (домик на опушке - на землях лесного фонда, домик на сваях - на акватории земель водного фонда, и т.п.).

Зачем нужна легализация самостроя

Легализация строения стало необходимым одновременно с возникновением (восстановлением) права собственности на землю – как основополагающий термин понятия «недвижимость». Любую постройку можно сломать (снести), переместить, перепрофилировать, а земельный участок – проекцию с геодезическими установленными границами, с поверхности Земли стереть невозможно! 

Принципиально важно помнить, что право владения земельным участком – ПЕРВИЧНО. А право владения любым сооружением, возведенным на этом участке – вторично. Если дом возведен на участке, не принадлежащем застройщику, или на участке, находящемся в собственности, но не предназначенном для строительства – любая постройка считается незаконной.

Только суд может принять решение и легализации (узаконивании) дома, ангара, цеха, туалета или теплицы, построенных с нарушением требований закона.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Москва – мегаполис, в котором плотная застройка. Каждый квадратный метр земли в черте города имеет высокую стоимость. Чтобы предотвратить споры по поводу возведения новых построек, Правительство Москвы приняло два нормативных акта:

• №819-ПП;
• №829-ПП.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Единственным условием для признания законной (легальной) любой постройки или коммуникации, является подтверждение права владения/аренды/сервитута на земельный участок, расположенный под объектом.
Для легализации потребуется:

• узаконить право собственности, либо оформит договорные обязательства по его использованию. Частный случай – получить решение суда о праве на сервитут;
• согласовать строительство с СЭС, ЩГПН, другими ведомствами, претендующими на право владения;
• узаконить технический план/проект строительства;
• поставить постройку на учет в Росреестре (выписка из ЕГРН).

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

Их два:

• Административный – по соглашению сторон: собственника земельного участка и застройщика.
• Судебный – основной. Только суд имеет признать (легализовать) возведенное в нарушение закона строение и отрыть путь к его регистрации в ЕГРН.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Зависит от того, возник ли спор между собственником земельного участка, на котором возведено строение, и самовольным застройщиком. Стандартная процедура предусматривает:

• досудебное урегулирование – путем переговоров, которые заканчиваются подписание акта «об уступке прав, или заключением договора аренды);
• судебное – решение, в том случае, если владелец земельного участка и самостроя не смогли договорится. в 99% случаев проблемы с самостроем решаются в суде.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

В виду плотной городской застройки массовых случаях самозахвата/самостроя для того, чтобы разгрузить судебные органы, в Москве создан специализированный орган – ГЗК. Он наделен административными полномочиями по разрешению конфликтов, связанных с самостроем, но не подменяет собой суд. Решения/споры принимаются только в том случае, если стороны, при посредстве членов ГЗК приходят к взаимоприемлемому соглашению. Стоит одной из сторон отказаться от уступок, жестко наставать на своей позиции, и дело уходит на рассмотрение к судье.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Законодательно не установлены сроки легализации самостроя. Они зависят от сложности решения проблемы, претензий собственников земельных угодий, на которых незаконно возведена постройка, перепрофилирования целевого назначения земли. Процесс длительный. Минимальные сроки принятия решения – при достижении соглашения между сторонами. В случае передачи спора на рассмотрение суда – определяются ГПК.

Последствия строительства здания без разрешений и согласований

Последствий может быть несколько:

• радикальное – снос сооружения по решению суда;
• предоставление возможности легализации: путем процедуры узаконивания или в результате заключения соглашения/договора аренды) с собственником земельного участка, затронутого самостроем.

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

Случаи, при которых возведенное сооружение не может быть узаконено:

• угрожает жизни, здоровью, общественным интересам граждан;
• препятствует строительству объектов инфраструктуры, возводимых в соответствии с утвержденным органами местного самоуправления планом и в соответствии с целевым использованием земель;
• при недостижении соглашения между застройщиком (самовольным) и собственником земли;
• по решению суда.

Ответственность за незаконное строительство или реконструкцию

Предусмотрена ст. 9.5 КоАП РФ. Может выражаться в: приостановке деятельности застройщика, обязательстве сноса возведенной постройки, денежном штрафе от 500 до 5 000 рублей для граждан, от 10 000 до 40 000 для должностных лиц и до 1 миллиона рублей – для юридических лиц.

Ответы на вопросы:

Если строил один, а собственником стал другой

Постройка следует судьбе земельного участка. Если на приобретенном земельном участке возведено незаконное строение, решать проблемы с его легализацией придется новому собственнику.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Решение о сносе выносит суд. Основания для уничтожения сооружения изложены в статье.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Устанавливаются в зависимости от плана реконструкции/перепрофилирования объекта, согласованного с органами муниципалитета или в соответствии с решением суда.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

В соответствии с ФЗ-339, в котором дана новая трактовка ст. 222 ГК РФ, постройка подлежит сносу при условиях, изложенных в пунктах указанной статьи.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Решение о сносе принимается судом. Не подлежать сносу сооружения, перечисленные в ст. 222 ГК РФ, в редакции, изменений, внесенных ФЗ-339 от 2018 года.

Когда могут изъять участок

Изъятие участка – реквизиция или выкуп, производится в соответствии со ст. 51 ЗК РФ и 242 ГК РФ.