Градостроительный аудит – это всестороннее исследование, направленное на оценку градостроительных и юридических аспектов объекта с целью выявления потенциальных рисков. Он является важной составляющей предпроектного оценивания земельного участка. Специалисты проводят его независимую экспертизу, а также строений, которые располагаются на нем. Целью оценки является определение возможности строительства. Здесь в обязательном порядке учитываются градостроительные ограничения и разрешения.
Зачем нужен градостроительный аудит?
При выполнении градостроительного аудита проводится анализ документации, которая касается отведенного под застройку надели земли. Это дает возможность ответить на многие, важные для заказчика и госорганов, вопросы еще до начала строительных работ:
- Перспективность земельного участка – с социальной, финансовой, инфраструктурной и других точек зрения;
- Наличие на земельном участке территорий, подлежащих особым правилам землепользования;
- Возможность возведения объектов, которые удовлетворяют требованиям застройщика по габаритам, площади, этажности, цели использования, нюансам присоединения к коммуникациям и другим параметрам;
- Соответствие проектной документации условиям градостроительства;
- Наличие неочевидных юридических и финансовых рисков, которые относятся к застройке участка, подлежащего градостроительному анализу.
- Выявить все ограничения и обременения, действующие на территории участка (охранные, санитарно-защитные зоны и др.), которые могут повлиять на параметры застройки
- Проанализировать соответствие планируемого объекта правилам землепользования и застройки, генеральному плану и другой градостроительной документации
- Определить необходимость получения дополнительных согласований и разрешений для реализации проекта
Аудит в сфере градостроительства часто выполняется для оценки целесообразности покупки уже построенного капитального здания, сооружения.
Действия заказчика и исполнителя при проведении градостроительного аудита
Порядок выполнения градостроительного аудита включает следующие действия заказчика и исполнителя:
Действия заказчика
- Заказчик обращается в компанию, оказывающую услуги градостроительного аудита, с запросом на его проведение для конкретного земельного участка.
- Заказчик предоставляет исполнителю всю необходимую документацию, касающуюся данного земельного участка (генеральный план, правила землепользования и застройки и т.д.).
Действия исполнителя
- Исполнитель проводит анализ предоставленной документации на предмет соответствия градостроительным нормам и правилам.
- Выявляются любые несоответствия, ошибки или противоречия в документации, которые могут создать проблемы при застройке участка.
- Определяются зоны с особыми условиями использования территории в границах участка (охранные, санитарно-защитные и др.).
- Оцениваются перспективы застройки участка с учетом выявленных ограничений и требований.
- По результатам проведенных работ исполнитель подготавливает аудиторский отчет с анализом и рекомендациями.
Таким образом, заказчик инициирует процесс и предоставляет документацию, а исполнитель проводит детальный анализ и готовит заключение о возможности застройки в соответствии с нормами.
Какие сложности и проблемы возникнут, если не проводить градостроительный аудит
Выполнение аудита градостроительной ситуации на территории, выделенной под строительство позволяет выявить наличие проблем, возникших из-за неточностей в разработке необходимых документов – от генплана до условий землепользования. Такой анализ позволяет найти оптимальные пути их решения.
Неучтенные детали и возможное игнорирование проведения анализа могут вызвать серьезные неприятности:
- Возведение здания, сооружения без учета требуемых санитарных зон;
- Нарушения требований, отраженных в документации по градостроительству, при строительстве по назначению, максимальной этажности и другие;
- Низкая доходность, длительный срок окупаемости при строительстве на участке, который окружает очень плотная застройка;
- Несоответствие надела данному типу строительства;
- Невозможность подключения объекта к инженерным сетям из-за отсутствия точек подключения, высокой стоимости их создания;
- Покупка готового или строящегося объекта была проведена с нарушениями в оформлении документов на надел;
- Неучтенные ограничения, мешающие полноценной реализации проекта;
- Возникновение спорных ситуаций из-за несовпадения фактических и отраженных в документации границ земельного надела.
Различные экспертные оценки показывают, что от 20 до 30 процентов проектов застройки в Москве становятся невозможными для полной реализации из-за возникновения вышеперечисленных проблем. Градостроительный аудит способствует предотвращению непредвиденных трудностей, позволяя успешно завершить задуманное и при этом соблюсти требования документации по градостроительству.
Заказать аудит в Лук Групп
Компания «ЛУК-ГРУПП» предлагает услуги качественного профессионального градостроительного аудита в Москве. У нас в команде опытные специалисты с большим стажем работы. Мы постоянно следим за актуальностью законодательно-нормативных актов, строго соблюдаем требования градостроительных правил. Наши сотрудники применяют высокоточное оборудование и новейшие программные продукты, что дает возможность генерировать абсолютно достоверные результаты, предоставлять заказчикам только грамотные рекомендации.
