Согласование перепланировки помещений и зданий в Москве в 2025 году: полное руководство для собственников и арендаторов

В 2025 году процесс согласования перепланировки в Москве остается сложным и многоступенчатым, требующим строгого соблюдения нормативных требований. Специалисты ЛукГрупп подготовили исчерпывающее руководство по этому вопросу.

Согласование перепланировки – обязательный этап при изменении конфигурации помещений, требующий подготовки проектной документации и получения технического заключения о безопасности работ. Процесс включает разработку проекта перепланировки здания, его экспертизу и последующую регистрацию в уполномоченных органах. В Москве согласование проходит строгий контроль, поэтому важно заранее проработать технический план, учесть требования к допустимости и безопасности изменений. Правильное оформление перепланировки исключает юридические риски и гарантирует соответствие помещения строительным и пожарным нормам.

Ключевые аспекты согласования:

1. Тип объекта определяет порядок согласования:
   • Для МКД (многоквартирных домов):
     • Обязательное согласование через Мосжилинспекцию (официальный сайт)
     • Требуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций
     • Необходимо согласие 2/3 собственников (ст. 44 ЖК РФ)
   • Для нежилых зданий:
     • Собственники: самостоятельное утверждение проекта (ст. 25 ГрК РФ)
     • Арендаторы: обязательное согласование с ДГИ Москвы (сайт)
   • Для объектов культурного наследия:
     • Дополнительное согласование с Москомнаследием (сайт)
     • Контролль о запрете изменения исторического облика (ст. 36 ФЗ №73-ФЗ)
2. Основные нормативные документы:
   • Градостроительный кодекс РФ (ст. 25, 26)
   • Жилищный кодекс РФ (ст. 26)
   • Постановление Правительства Москвы №508-ПП
   • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
3. Типичные проблемы и риски:
   • Отказы ДГИ без четкого обоснования
   • Штрафы до годовой арендной платы для арендаторов
   • Требование вернуть помещение в исходное состояние
   • Расторжение договора аренды (п. 3 ст. 619 ГК РФ)

Сравнительная таблица сроков согласования:

Рекомендации:

1. Всегда согласовывайте перепланировку ДО начала работ
2. Привлекайте профессиональных проектировщиков с допуском СРО
3. Для сложных случаев обращайтесь к юристам, специализирующимся на недвижимости
4. Регулярно проверяйте актуальность требований на официальных сайтах

Контакты для консультации:

• Консультация кадастрового инженера: 7 (499) 119-75-11
• Электронная почта: [email protected]

Помните: правильное оформление перепланировки избавит вас от множества проблем в будущем и защитит ваши инвестиции в недвижимость. В следующих разделах мы подробно разберем каждый этап согласования с примерами из практики 2025 года.

Правовые основы перепланировки в Москве в 2025 году

Перепланировка помещений и зданий в Москве регулируется федеральными законами, региональными нормативными актами и техническими регламентами.

Федеральное законодательство

• Жилищный кодекс РФ (ст. 25–29) – определяет понятия перепланировки (изменение конфигурации помещения) и переустройства (замена инженерных систем без изменения планировки).
• Градостроительный кодекс РФ (ст. 25, 26) – устанавливает требования к строительным работам и проектной документации.
• ФЗ №218 "О госрегистрации недвижимости" – обязывает вносить изменения в ЕГРН после перепланировки.
• КоАП РФ (ст. 7.21) – предусматривает штрафы за самовольную перепланировку (до 300 тыс. руб. для физлиц с 2025 года).

Региональные нормативные акты (Москва)

• Постановление Правительства Москвы №508-ПП – основной документ, регулирующий перепланировку в МКД и частных домах. Включает:
  • Перечень разрешенных и запрещенных работ (например, запрет на объединение кухни с комнатой при газовой плите).
  • Требования к проектной документации (обязателен расчет нагрузок на несущие конструкции).
  • Порядок согласования через Мосжилинспекцию (срок рассмотрения – 14–30 дней).
• Постановление №432-ПП – регулирует перепланировку в нежилых зданиях (офисах, торговых помещениях).

Технические регламенты и СНиПы

• СП 54.13330.2022 (жилые многоквартирные здания) – устанавливает минимальные площади помещений, требования к естественному освещению.
• СП 1.13130.2020 (противопожарная безопасность) – запрещает демонтаж вентиляционных коробов и изменение эвакуационных путей.
• СанПиН 2.1.2.2645-10 – регламентирует размещение санузлов (например, запрещает вход в туалет напрямую из кухни).

Особые случаи

• Объекты культурного наследия – требуют согласования с Москомнаследием
• Аварийные дома – перепланировка запрещена (проверить статус здания можно в реестре Минстроя)

Что можно и нельзя при перепланировке

Перепланировка нежилых помещений

Важно! С 2025 года ужесточены требования к 3D-эскизам и согласованию с соседями при работах на общих коммуникациях. Для избежания штрафов и судебных разбирательств рекомендуется заранее консультироваться с кадастровыми инженерами и проектировщиками с допуском СРО.

Особенности перепланировки по типам зданий в Москве (2025 г.)

Перепланировка в Москве требует разного подхода в зависимости от категории объекта. Как практикующий кадастровый инженер, разъясняю ключевые нюансы для каждого типа.

Нежилые здания и помещения

Нормативная база:

• Ст. 25 ГрК РФ – самостоятельное утверждение проекта собственником.
• Постановление №432-ПП – требования к техническим решениям.

Особенности:

• Для собственников:
  • Не требуется согласование с госорганами, кроме случаев:
    • Фасадные работы → согласование с Москомархитектурой.
    • Перепланировка с изменением площади → внесение в ЕГРН через техплан (ФЗ №218).
• Для арендаторов:
  • Обязательно согласие ДГИ Москвы.
  • Риск отказа без объяснения причин (политика развития территорий).

Пример:

Перепланировка офиса в бизнес-центре:

• Демонтаж перегородок → разрешено.
• Объединение помещений → требует переоформления договора аренды.

Многоквартирные дома

Нормативная база:

• Ст. 26 ЖК РФ – обязательное согласование через Мосжилинспекцию.
• Постановление №508-ПП – требования к проектной документации.

Особенности:

• Обязательные этапы:
  1. Получение технического заключения на несущие конструкции.
  2. Согласие 2/3 собственников (если затрагивается общее имущество).
  3. Подача документов в МЖИ (срок рассмотрения – 14–30 дней).
• Запрещено:
  • Установка теплых полов без гидроизоляции (СП 54.13330.2022).
  • Перенос газовой плиты в жилую зону (СанПиН 2.1.2.2645-10).

Сроки согласования в МКД

Объекты культурного наследия (ОКН)

Нормативная база:

• ФЗ №73-ФЗ – запрет на изменение исторического облика.
• Приказ Минкульта №881 – требования к реставрационным работам.

Особенности:

• Обязательные согласования:
  • Москомнаследие.
  • Мосгорнаследие – для фасадов и интерьеров.
• Запрещено:
  • Демонтаж лепнины, старинных перекрытий.
  • Установка современных материалов, искажающих исторический облик.

Пример из практики:

Перепланировка апартаментов в здании XIX века:

• Восстановление оригинальных дверных проемов → разрешено.
• Установка стеклянных перегородок → требует экспертизы.

Особенности перепланировки

Рекомендации:

1. Для нежилых зданий – проверьте договор аренды на предмет ограничений.
2. Для МКД – начните с собрания собственников.
3. Для ОКН – закажите историко-культурную экспертизу до начала работ.

Проверить статус здания:

• На Публичной кадастровой карте
• В реестре объектов культурного наследия

Пошаговый алгоритм согласования перепланировки в Москве в 2025 году

Согласование перепланировки помещения или здания в Москве требует строгого соблюдения законодательства. Как кадастровый инженер с опытом работы в столице, привожу актуальный алгоритм действий, основанный на ФЗ №218, ЖК РФ и новых правилах 2025 года 17.

Шаг 1. Подготовка проекта перепланировки

• Требования:
  • Проект разрабатывает организация с допуском СРО (проверить членство в реестре).
  • Включает:
    1. Техническое заключение о безопасности конструкций.
    2. Графические материалы (планы до/после).
    3. Расчет нагрузок на несущие стены 1117.
  • Для объектов культурного наследия требуется историко-культурная экспертиза 11.

Шаг 2. Сбор документов

Обязательный пакет:

1. Заявление на перепланировку (шаблон на mos.ru).
2. Выписка из ЕГРН.
3. Проект перепланировки.
4. Технический план от кадастрового инженера.
5. Согласие собственников МКД (если затрагивается общее имущество) 17.

Дополнительно для арендованных помещений:

• Письменное согласие ДГИ Москвы

Шаг 3. Подача документов в уполномоченные органы

• Для МКД:
  • Через Мосжилинспекцию (срок рассмотрения – 30 дней).
• Для нежилых зданий:
  • Собственник утверждает проект самостоятельно.
  • Арендатор согласует с ДГИ 11.
• Для объектов культурного наследия:
  • Дополнительное согласование с Москомнаследием (срок – до 90 дней).

Шаг 4. Проведение работ

• Срок: Не более 1 года с момента получения разрешения (с возможностью продления) 17.
• Контроль:
  • Соблюдение проекта.
  • Составление актов на ключевые этапы (например, гидроизоляцию).

Шаг 5. Приемка комиссией

• После завершения работ подается заявка на проверку.
• Комиссия МЖИ или ДГИ выдает акт приемки (в течение 14 дней).

Шаг 6. Внесение изменений в ЕГРН 17

1. Заказ нового техплана у кадастрового инженера.
2. Подача документов в Росреестр через МФЦ или портал госуслуг.
3. Получение обновленной выписки (срок – 5 рабочих дней).

Сроки и стоимость этапов

Запрещенные работы

• Снос несущих стен.
• Объединение газифицированной кухни с жилой зоной.
• Установка теплых полов, подключенных к общедомовому отоплению.

Штрафы за нарушения:

• Для физлиц – до 300 000 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ).
• Требование вернуть помещение в исходное состояние.

Рекомендация: Для сложных случаев (например, работы в исторических зданиях) привлекайте профильные кадастровые компании, такие как LucGroup, которые гарантируют согласование «под ключ». Проверить статус объекта можно на Публичной кадастровой карте.

Особенности взаимодействия с Росреестром и ДГИ при согласовании перепланировки в Москве в 2025 году

Согласование перепланировки с ДГИ Москвы и регистрация изменений в Росреестре — ключевые этапы, требующие внимания к деталям и знанию законодательства.

1. Согласование с ДГИ Москвы

• Обязанности арендаторов:
  • Получение письменного согласия ДГИ на перепланировку арендуемых помещений (даже если работы не затрагивают несущие конструкции).
  • Причины отказа: планы развития территории, политика поддержки МСП, внутренние регламенты ДГИ 611.
  • Риски:
    • Штраф в размере годовой арендной платы.
    • Расторжение договора аренды (п. 3 ст. 619 ГК РФ).
• Подготовка документов:
  • Анализ договора аренды на предмет противоречий.
  • Техническое заключение о безопасности работ (для объектов с несущими стенами) 13.
  • Официальный запрос через портал ДГИ или личный визит.

2. Регистрация изменений в Росреестре

• Требования:
  • Внесение изменений в ЕГРН обязательно после завершения работ (ст. 25 ЖК РФ, ст. 26 ФЗ №218).
  • Срок регистрации: 5 рабочих дней через МФЦ или портал госуслуг.
• Документы для Росреестра:
  1. Технический план от кадастрового инженера (с актуальными обмерами).
  2. Акт завершения работ от Мосжилинспекции 8.
  3. Заявление о кадастровом учете (форма доступна на сайте Росреестра).

ДГИ vs Росреестр - сравнение

Рекомендации для клиентов

1. Для арендованных помещений:
   • Перед началом работ проведите аудит договора аренды и условий аукциона.
   • Закажите предварительную консультацию в ДГИ через официальный портал.
2. Для регистрации в Росреестре:
   • Используйте услуги аккредитованных кадастровых инженеров (проверить можно в реестре Росреестра).
   • Подавайте документы в электронном виде через МФЦ для ускорения процесса.
3. Сложные случаи:
   • Для объектов культурного наследия требуется согласование с Москомнаследием (ФЗ №73).
   • При отказе ДГИ обратитесь в профильные бюро (например, LucGroup) для претензионной работы.

Важно! С 2025 года ужесточены требования к 3D-моделям помещений при подаче документов в Росреестр.

Примечание! Для объектов с газовым оборудованием обязательно заключение Мосгаза.

Выводы: ключевые аспекты согласования перепланировки в Москве в 2025 году

Согласование перепланировки в Москве — сложный, но обязательный процесс, требующий строгого соблюдения законодательства и учета особенностей объекта. Основные выводы:

1. Тип здания определяет порядок согласования:
   • МКД – согласование через Мосжилинспекцию с обязательным участием собственников.
   • Нежилые здания – для арендаторов требуется разрешение ДГИ, собственники утверждают проект самостоятельно.
   • Объекты культурного наследия – дополнительное согласование с Москомнаследием.
2. Ключевые этапы:
   • Подготовка проекта (только организации с допуском СРО).
   • Согласование с уполномоченными органами (МЖИ, ДГИ, Москомархитектура).
   • Внесение изменений в ЕГРН через Росреестр (техплан + заявление).
3. Риски и штрафы:
   • Самовольная перепланировка – штрафы до 300 тыс. руб. (ст. 7.21 КоАП РФ) + требование вернуть помещение в исходное состояние.
   • Отказ ДГИ – возможен без объяснения причин (внутренние регламенты).
4. Рекомендации:
   • Всегда согласовывайте перепланировку до начала работ.
   • Используйте официальные ресурсы.
   • Для сложных объектов (ОКН, аварийные здания) привлекайте специализированные бюро.

Итог: Правильный подход к согласованию избавит от юридических и финансовых рисков, а также сохранит ваши инвестиции в недвижимость. Для индивидуального расчета сроков и стоимости обратитесь к кадастровым инженерам с опытом работы в Москве.

Образцы некоторых документов:

• Схема расположения объекта
• План до перепланировки
• План демонтажных работ
• План монтажных работ
• План после перепланировки