Техническая инвентаризация

Обмерные работы зданий, домов и помещений

Получить понятие об обмерных работах позволяет последовательности выполнения отдельных действий. Она зависит от целей, поставленных перед специалистом:

• общий обмер наружных параметров здания;
• обмер внутренних помещений;
• отдельных элементов конструкции или оборудования, установленного в помещении;
• обмер фасадов – особенно сложные работы, выполняемые для сохранения облика исторических памятников архитектуры или частично разрушенных строений - для воссоздания первоначального облика;
• обмер инженерных сооружений: мостов, эстакад, тоннелей, путепроводов и других объектов искусственного происхождения.

Самый объемный вид работ – замеры параметров здания. Он включает в себя точные измерения наружных и внутренних размеров совмещенных со вскрытием закрытых помещений и конструкций, которые конструктивно входят в единый объем постройки.

Результаты обмерных работ отражаются на обмерочных чертежах:

1. Поэтажном эскизном изображении всех уровней строения, начиная с «нулевого» уровня – обмера конструкции фундамента, заканчивая детальным измерением площади и объема чердачных помещений.
2. Детальных чертежах фасадов, с указанием точных размеров каждого элемента конструкции. Детализация может согласовываться с заказчиком. Самые сложные работы – отображение точных размеров элементов художественного декорирования: колонн, скульптур, лепных украшений.
3. Замеры отдельных узлов постройки: раскладки плит и блоков фундамента, перегородок, перекрытий, шурфов и шахт, каналов прокладки инженерных коммуникаций.

Обмеры внутренних помещений – необходимы для разработки проектов внутреннего пространства, разделения или объединения помещений, при подготовке договоров купли-продажи и при сдаче помещений в аренду.

Обмерам подлежат:

• площадь полов;
• несущих стен и капитальных перегородок;
• отдельных изолированных помещений;
• оконных и дверных проемов, арок;
• инженерного и сантехнического оборудования.

В обмерочном плане – итоговом документе по результатам работы обмерщика, отражаются: общий внутренний объем, площадь и объем отдельных помещений, полезная площадь и площадь, занятая под установку оборудования и инженерных коммуникаций. Кроме определения размеров функционирующих объектов недвижимости обмерные работы используются для восстановления утраченных чертежей и технических планов, определения объема работ капитального ремонта, расчета конструкций зданий для определения уровня аварийности и для расчетов с исполнителями строительно-монтажных или ремонтных работ.

Этапы проведения обмерных работ

1. Подготовительный – начинается с составления ТЗ и заключения договора на выполнение работ. ТЗ может выдаваться заказчиком, а может формироваться в ходе консультаций со специалистами, заинтересованными в проведении обмеров по ходу ознакомления с объектом.
2. Ознакомление с объектом – визуальная оценка объема работ и составление плана-последовательности проведения обмеров. Важно при отсутствии документации или необходимости восстановления чертежей.
3. Проведение точных обмеров в соответствии с ТЗ. Проводится с использованием измерительных инструментов, обеспечивающих указанный в ТЗ уровень точности. Кроме замеров элементов конструкции могут измеряться размеры дефектов, восстанавливаться размеры утраченных/разрушенных помещений.
4. Составление эскизов и чертежей с указанием точных размеров всех элементов конструкции. Материальное выражение проделанной работы, закрепленное на бумажных носителях – чертежи, или в виде электронного документа.
5. Расчеты и подготовка поэтажных планов и экспликации для заказчика работ.

Методы обмеров

Фотограмметрический метод

Заключается в измерении размеров отдельных элементов, запечатленных на фотоснимках. Используются как одиночные фотографии, так и стереопары, позволяющие свести к минимуму погрешности, вызванные аберрациями объектива фотоаппарата.
Методика применяется при затрудненном доступе к постройке, нахождении отдельных конструктивных элементов вне зоны досягаемости специалиста или в помещениях, работа в которых сопряжена с риском обрушения или других неблагоприятных воздействий на человека. Для измерений используют:

• фронтальные кадры, в том числе панорамную фотосъемку;
• обмерные чертежи в масштабах: 1:50 - 1:200.
• обмерные чертежи на основе фотографий в масштабах 1:1 – 1:10.

Применяется профессиональная фотоаппаратура ИМК-10 или 5МК – для получения стереопар или более современные цифровые фотокамеры. Использование цифровой техники автоматизирует процесс. Применяя фотограмметрический метод, специалист не вступает в непосредственный контакт с измеряемым объектом. Это важно при условии аварийности постройки, высокой художественной ценности фасадов или интерьера помещения. Широко используется при обмерах памятников архитектуры и элементов декора помещений/фасадов, доступ к которым затруднен.

Геодезический метод

Второй дистанционный метод, наряду с фотограмметрическим, позволяет измерить размеры объекта без непосредственного контакта с ним. Основные инструменты:

• теодолит;
• нивелир;
• лазерные дальномеры или мерные рулетки/ленты

Для проведения обмеров создается локальная геодезическая сеть. Масштаб измерений более крупный, поэтому, точность вычислений должна быть высокой. Доступные точки измеряются методом измерений от точек локальной геодезической сети, а неприступные элементы – методом прямых геодезических засечек. Требует большого объема вычислений, однако, они могут быть автоматизированы с использованием соответствующих компьютерных программ.

Натурный метод

При натурном измерении размеров специалист непосредственно входит в контакт с измеряемым предметом. Используют рулетки, ленты измерительные, лазерные дальномеры, отвесы, лазерные и водяные нивелиры.

В каких случаях требуются обмерные работы?

Требования заказчика могут не совпадать со сферой преимущественного проведения обмерных работ. Чаще всего они проводятся с целью:

• для оценки стоимости объекта;
• предшествуют составлению проекта ремонта, перепланировки, реконструкции здания;
• в целях размещения оборудования или расчета стоимости строительных/отделочных работ;
• для предоставления сведений в ЕГРН;
• восстановления утраченной технической документации на здание.